상가투자시에도 이같은 고정관념을 제거해야 성공투자가 가까워진다는 의견이 많다. 그렇다면 상가를 평가할 때 한번쯤 역으로 생각해봐야 할 요소로는 어떤 것들이 있을까.
▶지하철 역세권 상가는 다 좋다(?)=지하철역과 인접한 상가는 해당 역을 이용하는 사람들을 끌어모을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 역 주변에 있다고 하여 모든 점포가 다 잘되는 것은 아니다. 같은 역세권 상가라해도 행인들의 유동동선에 따라 매출이 천지차이인 경우가 허다하다. 또, 최근에는 지하철 역수가 워낙 많이 늘어 서울내에서 역세권 아닌 곳을 찾기가 더 어려울(?) 지경이므로 역세권이라고 해서 무조건 함박웃음을 지어서는 곤란하다.
▶상가는 무조건 1층을 사야한다(?)=상가 구입시 지상 1층 외에는 거들떠보지 않는 투자자들이 상당히 많다. 1층은 유동인구 접근성이 좋은데다 다양한 업종의 영업이 가능하고 추후 매도 시에도 높은 시세차익을 노려볼 수 있다는 장점을 가진다. 하지만 고정적 수익확보 차원에서 상가를 마련한다면 지상 1층은 상층부보다 오히려 손해일 수 있다. 2011년 3분기를 예로 들면 서울 내에서 분양중인 지상 1층 상가의 3.3㎡당 분양가가 3540만원에 달하지만, 지상 2층은 이의 절반 수준인 1722만원이다. 분양가가 1층에 비해 상대적으로 낮은 고층부 상가를 분양받는다면 임차임만 안정적으로 확보될 경우, 장기적으로 지상 1층보다 나은 임대수익 추구가 가능하다.
▶상업용지 비율 적은 곳이 좋다(?)=택지지구나 신도시 상가 홍보자료를 보면 해당지역의 상업용지 비율을 내세우는 곳이 적지 않다. 상가가 들어올 땅이 적다는 사실을 강조해 해당상가의 독점성을 어필하는 것이다. 하지만 전체 지구면적 대비 상업용지 비율이 적다고 해서 상가 경쟁력이 확보되는 것은 아니다. 최근의 신도시들은 녹지공간이 많기 때문에 단순히 지역내 전체면적 중 상가 수가 적은 것은 큰 메리트가 되지 못한다. 극단적으로 얘기해서 상업용지 비율이 아무리 낮아도 지역 전체가 모두 산이나 호수로 둘러쌓여 있다면 상가시설이 활성화될 수 없다. 해당 점포의 독점성과 효용성을 점검하려면 지역내 거주인구 수 대비 상업용지 비율을 확인해야 한다.
▶전용률 높은 상가가 당연히 좋다(?)=상가의 전용률이 높다는 것은 점포당 실사용면적이 넓어진다는 얘기이므로 나쁘지 않다. 하지만 이 역시 주변상황을 잘 체크해 보아야 하는데, 상가 접근성을 개선하기 위한 시설설치 때문에 전용률이 낮아지는 경우가 있음을 감안해야 한다. 전용률이 높더라도 외부인이 해당 점포에 유입되기 어려운 상가와 전용률은 낮지만 편의시설이 풍부하고 유동인구의 접근성이 양호한 상가 중에서 하나를 선택해야 한다면 대부분 후자가 낫다.
▶층고 높은 상가가 언제나 좋다(?)=상가의 높이를 따지는 투자자들이 많다. 우선, 점포에 들어갔을 때 층고가 높으면 확 트인 느낌을 줄 수 있다는 장점이 있다. 하지만 층고가 지나치게 여유로우면 냉난방 효율성이 떨어질 수 있고 청소 등 미관관리에도 어려움이 발생하게 된다. 특별히 높은 층고가 요구되지 않는 업종일 경우 굳이 높이에 연연할 필요는 없다.
▶대출은 적거나 많을수록 좋다(?)=상가 투자자들의 매수형태를 보면 대출비중을 극단적으로 높이거나 대출을 절대적으로 피하는 스타일이 의외로 많다. 각각의 투자철학과 취향에 따른 방식이지만 두가지 방법 다 리스크를 가지고 있음을 알아야 한다. 먼저, 대출비중이 지나치게 높을 경우 금리인상시 상당한 고통을 감내해야하며 최악의 경우 상가를 헐값에 팔아야하는 일도 생길 수 있다. 반대로 대출비중이 너무 낮을 때는, 레버리지 효과를 전혀 활용할 수 없으므로 높은 수익 올릴 수 있는 기회를 포기해야 한다는 단점이 있다.
▶상가 분양가는 불경기에도 떨어지지 않는다(?)=부동산 경기 위축 속에서도 상가 분양가는 잘 떨어지지 않는다고 생각하는 투자자들이 많다. 최초 매입한 토지대금과 이 과정에서 발생한 금융비용이 만만치 않기 때문에 내릴 수 있는 폭이 한정되어 있다고 판단하는 것이다. 실제 상가 분양가는 이와 같은 이유로 하향조정이 잘 이루어지지 않는 편이다. 하지만, 발품을 많이 팔다보면 어느 정도 할인을 해주는 분양상가를 만날 수 있으며 가끔씩은 할인상가 공고가 신문에 게재되기도 한다. 또, 최근에는 투자자들이 직접 돈을 모아 분양과 시공을 직접 진행해 상가 구입비용을 낮추려는 움직임도 나타나고 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “어느정도 상가투자에 대한 기본기를 갖춘 이들도 확고하게 박힌 고정관념 때문에 좋은 기회를 놓치는 경우가 있다”며 “상가투자시 무조건 좋고 나쁘다는 이분법적인 사고보다 유연한 관점으로 접근하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
<강주남 기자 @nk3507>
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