베이비부머(1955~1963년생, 758만2000명)들이 직장 은퇴 후 도시생활을 접고 전원에서 인생2막을 열기 위해서는 보다 철저한 계획과 준비가 필요하다. 전원의 삶이 마냥 여유롭고 낭만적인 것만은 아니기 때문이다. 어쩌면 귀농의 경우 도시생활 보다 더욱 치열한 현실일 수 있다. 인생1막의 밑천이 아파트였다면, 인생2막에서는 이를 처분해 땅을 사고 집을 지어 새로운 삶을 개척해야 한다. 새 땅과 집은 제2인생의 밑천이므로 까먹지 말고 불려나가야 함은 물론이다.

일단 전원생활을 하기로 결심했다면 먼저 땅 구하기에 들어간다. 이어 집을 지어 입주한 뒤 초기 적응기를 통과해야만 전원생활 안착이 가능하다. 여유로운 전원생활에 더해 재테크 만족까지 얻을 수 있다면 그야말로 금상첨화. 이게 가능할까? ‘귀농&귀촌 10(땅)·5(집)·5(생활)계명’을 지킨다면 물론 가능하다.

■땅 구하기 10계명

행복한 전원생활과 성공 재테크, 이 두 마리 토끼를 잡으려면 첫 단추인 땅을 잘 잡아야 한다. 미래가치가 잠재된 땅을 얻지 못하면 그 위에 지어진 집도 쓸모가 없게 되고, 가치 또한 잃게 된다.

①땅을 사지 말고 지역을 사라

흔히 시골 땅을 살 때 개별 땅의 입지조건이나 가격 등 미시적인 분석에 치우친다. 하지만 개별적인 땅의 가치보다는 지역의 가치를 우선 파악해야 한다. 먼저 군·면 단위에서 리(里)나 마을 단위로 점차 좁혀간다. 지역 가치가 높은 땅이란 남향·배산임수 등의 자연조건뿐 아니라 주변 개발호재, 역사·문화·관광 등 지역테마, 교육·생활편의시설 등의 조건을 어느 정도 충족시키고 있는 곳을 말한다.

②경관보다는 안전이 우선이다

대개 전원주택 입지를 선택할 때 주변 풍광에 취해 강변과 계곡 바로 옆 땅을 선호한다. 하지만 지구 온난화와 기후변화 탓에 매년 폭설과 한파, 폭우, 가뭄 등 자연재해가 되풀이 되면서 강 범람과 산사태 피해가 상상을 초월하고 있다. 따라서 보금자리 터로 점찍은 지역이 있다면 먼저 해당 관청을 찾아 그 지역에 대한 재해지도 등 자연재해 정보를 파악한다. 하천 범람지역이나 산사태 위험 지역은 피해야 한다.

③정부의 귀농·귀촌 지원책을 최대한 활용하라

정부에서는 (예비)귀농·귀촌인의 성공적인 시골 정착을 돕기 위해 전원주택 신축 및 구입, 농지·임야 구입자금을 지원하고 있다. 전원주택 구입 및 신축 자금은 세대당 최고 4000만 원, 농지 및 임야 구입 자금은 세대당 최고 2억 원까지 이차보전 방식으로 대출 지원을 해준다. 연리 3%로 5년 거치 10년 분할 상환 조건이다. 이런 정부지원 자금을 적절하게 활용하면 귀농이나 귀촌을 앞당길 수 있다.

④“부동산은 현장이다”…손품은 기본, 발품은 필수

지인이나 중개업자로부터 땅 매물을 소개받으면 먼저 인터넷 위성지도와 항공사진, 토지공부 등을 통해 해당 땅에 대한 개괄적인 분석을 한다. 그런 뒤 반드시 현장을 찾아가 토지이용계획확인서 토지대장 지적도 등의 공부와 다른 점은 없는지, 물을 얻기는 용이한지, 이웃 땅과의 분쟁 여지는 없는지, 주변에 혐오시설은 없는지 등을 상세하게 파악한다. 이런 확인과정 없이 서둘러 (가)계약을 맺는 것은 금물이다.

⑤내 것이 될 땅은 첫눈에 ‘필’이 꽂힌다

어떤 땅을 처음 봤을 때 입지 진입로 등 객관적인 기준 외에 뭔가 포근하고 아늑하며 마치 끌어당기는 느낌을 주는 땅이 있다면, 자주 찾아가 그 교감을 재차 확인해본다. 땅도 인연이기 때문이다. 첫눈에 반한 땅이란 타고 태어난 ‘미인 땅’을 말하는 게 아니다. 미인 땅은 이미 몸값이 비싸다. 첫눈에 반한 땅은 이후 정성껏 가꾸고 보살피기 마련이고, 그 결과 누구나 마음에 드는 좋은 땅으로 거듭나게 된다.

⑥시골 땅값의 비밀…‘중개 바가지’를 조심하라

시골 땅 거래 과정에서 악덕 중개업자들은 매수인에게 바가지를 씌워 ‘중개 폭리’를 취하곤 한다. 예를 들어 땅주인이 3.3㎡(1평)당 20만원 받아달라고 했다면, 이를 25만원에 매수인에게 넘기고 차액 5만원을 본인이 챙기는 것이다. 이때 동네 이장 등 ‘똠방(무허가 중개인)’이 개입하면 가격은 30만원까지 치솟는다. 따라서 땅을 살 때는 반드시 여러 중개업소를 찾아 비교 분석하고, 매도인도 만나보는 것이 좋다.

⑦정보 선점력과 분석력을 키워라

전원생활과 투자가치라는 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 토지정책의 흐름을 남들보다 빨리 정확하게 읽어야 한다. 땅값 상승을 견인하는 지역 개발은 바로 이 토지정책에 의해 진행되기 때문이다. 시골 땅의 경우 지자체별로 개발 및 건축허가 기준이 다른 경우가 많다. 따라서 정보 선점력과 분석력을 키워야 한다. 특히 현장을 직접 찾아가 숨어있는 가치를 발굴해내는 정보 분석력이 더욱 요구된다.

⑧땅을 산 뒤에는 천직인 농부가 되라

지난 1980년대 초 강원도 인제로 들어간 김농부(가명·58세)씨는 당시 땅 3만3000㎡(1만평)을 3.3㎡(1평)당 100원씩 총 100만원을 주고 매입했다. 이후 땅값은 15년이 지난 시점에 3.3㎡당 1만원, 30년이 지난 현재는 평균 15만 원선으로 껑충 뛰었다. 30년 만에 무려 1500배가 올랐다. 땅 투자는 장 담그기와 같다. 오래 묵힐수록 숙성된 맛(수익률)이 우러난다. 땅 대박은 농부에게 주는 신의 축복이다.

⑨하자있는 땅이라도 51% 마음에 들면 사라

사실 100% 완전한 땅은 없다. 혹 있다고 해도 그런 땅은 너무 비싸다. 만약 어떤 땅을 봤을 때 80% 마음에 든다면 이미 그 땅의 가치는 80%까지 올라있다고 보면 맞다. 오히려 하자 있는 땅이라도 51% 마음에 든다면 이후 49%의 상승여력을 갖추고 있는 셈이다. 예컨대 당장 진입로가 없는 맹지라도 나중에 다리가 놓이거나 저렴하게 도로부지의 사용승낙을 받을 수 있다면 땅 팔자는 확 달라진다.

⑩고속도로 IC 주변과 복선전철 역세권 땅을 찜하라

모든 길은 서울로 통한다. 서울과 수도권 수요가 뒷받침되는 지역의 땅을 사야 그 가치가 계속 상승한다. 따라서 서울과 수도권을 빠르게 연결하는 고속도로 IC 일대와 복선전철 역세권 땅은 단연 인기다. 서울~강원 양양간 동서고속도로(경춘고속도로 포함), 제2영동고속도로(경기 광주~강원 원주), 경춘선 복선전철과 중앙선 복선전철 구간, 원주~강릉간 복선전철 등이 대표적이다.

■집짓기 5계명

땅을 샀다면 이제는 꿈에 그리던 내 집을 지을 차례다. 누구나 아름다운 산과 계곡, 강변에 그림 같은 집을 짓고 싶어 한다. 하지만 보기에 멋진 집보다 살기에 좋은 집을 짓는 것이 중요하다.

①먼저 보고 듣고 배워라

전원주택의 시공방법은 크게 건축주가 일꾼과 자재를 직접 구해 짓는 ‘직영’방식과 건축업체에 맡겨 짓는 방식으로 구분된다. 후자의 경우에도 건축주체는 바로 ‘나’라는 사실을 명심하자. 건축주는 목조 황토 스틸 퓨전식 등 각종 구조의 집짓기와 관련한 지식을 쌓아야 한다. 또한 인터넷 카페나 동호회 등의 집짓기 교육프로그램에 참여하거나 실제 시공현장에서의 건축 경험을 통해 자신만의 노하우를 축적해야한다.

②작지만 실속 있는 ‘강소주택’을 지어라

처음 집을 짓는 이들은 대개 무리를 해서라도 크고 멋진 집을 갖고자 한다. 이는 노후자금 운용이나 집 처분시 큰 부담으로 작용한다. 따라서 규모는 작지만 건강에 좋고 에너지 등 관리비가 적게 드는 실용적인 집을 짓는 게 좋다. 주말주택은 더욱 그렇다. 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역에 건축면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 2억 원 이하의 집을 지을 경우 기존 주택에 대한 양도세 비과세 혜택도 주어진다.

③집은 죽이고 정원과 텃밭은 살려라

‘강소주택’으로 짓는 대신 정원과 텃밭은 가급적 넓게 확보한다. 이 때 정원은 한꺼번에 돈을 들여 조성한 ‘보는 정원’보다는 테마를 정해놓고 가족이 함께 조금씩 만들어 가는 ‘가꾸는 정원’이 좋다. 나이든 어르신들은 텃밭을 좀 더 크게 만든다. 가급적 땅은 1650㎡(500평)~3300㎡(1000평) 정도 확보한다. 땅값이 오르면 절반을 잘라 팔아 목돈을 챙길 수도 있다.

④입주 후 관리가 더 중요하다

꿈에 그리던 내 집에 실제 입주해 살아보면 설렘도 잠시, 또 다시 적지 않은 문제에 부딪치게 된다. 도시와는 달리 시골에선 폭설이나 강풍에 전기가 끊기거나 겨울철 동파사고 등에 취약하다. 또한 단독주택은 아파트와는 달리 크고 작은 하자가 생기기 마련이어서 작은 하자 보수는 손수 할 줄 알아야 한다. 특히 보일러 정화조 등 필수 설비는 도면과 작동시스템을 알고 있어야 불편 없이 생활할 수 있다.

⑤전원주택 콘셉트는 ‘친환경+저에너지’

전원주택 건축은 친환경성과 저에너지를 어떻게 저렴한 비용으로 구현하느냐가 관건이다. 지금까지 선보인 친환경 저에너지 주택들은 건축비 대비 효과가 기대에 못 미치는 것이 사실이다. 황토 등 친환경주택은 건강에 좋은 생태건축을 실현하는 것이며, 패시브하우스 등 저에너지 주택은 난방비 등 관리비가 적게 드는 집이다. 최근에는 목조주택에 황토방을 들이는 등 퓨전식 주택도 인기다.

■초기 전원생활 5계명

①농지원부에 등록하고 농업인이 되라

귀농·귀촌시 가능한 빨리 거주지 읍·면사무소에 가서 농지원부를 작성해두면 여러 가지 혜택을 받을 수 있다. 특히 농지원부 작성 후 8년 이상 자경·재촌 한 뒤에 땅을 팔면 양도세가 사실상 100% 감면된다. 3년 이상 자경·재촌 한 뒤에 팔 경우에도 대체농지(면적 2분의 1, 가액 3분의 1 이상)를 확보하면 마찬가지 혜택이 주어진다. 이외에도 취득·등록세 50%감면, 농지보전부담금 면제 등의 혜택이 있다.

②자연인=백수?, 실업급여는 악착같이 챙겨라

자발적 퇴직이 아닌 희망퇴직 명예퇴직 정리해고 등으로 실직한 경우 최장 8개월간 실업급여(구직급여)를 받을 수 있다. 지급액은 이직 전 사업장에서 받던 평균 임금의 50%이지만, 상한선이 하루 4만원으로 정해져있다. 실업급여 수령은 지정된 날짜에 지역고용센터에 출석해 적극적인 구직활동을 증명하면 된다.

③대박 예금상품 ‘농어가목돈마련저축’에 가입하라

농어가목돈마련저축은 일정 자격을 갖춘 농어민, 축산민이 가입할 수 있는 ‘왕대박 저축 상품’이다. 연 이자가 최고 15.1%나 된다. 농·수·축협에서 취급하며 3년, 5년짜리가 있는데, 일반농어민과 저소득 농어민으로 나눠 혜택을 차등 부여한다. 저소득 농민은 보유 농경지가 9986㎡(3026평) 이하, 일반농어민은 1만9975㎡(6053평) 이하이다.

④초기 전원생활은 극기훈련의 과정이다

편리한 인스턴트식 도시생활에 길들여져 있다가 막상 전원생활을 시작하게 되면 오래지 않아 환상은 깨지고 많은 불편을 겪게 된다. 특히 산골의 혹독한 겨울나기는 철저한 준비와 인내가 요구된다. 생업형 귀농은 말할 것도 없다. 따라서 전원생활 초기의 적응기는 군대식 극기훈련의 한 과정으로 받아들이는 마음가짐이 필요하다.

⑤음식물쓰레기와 개똥도 활용하라

전원생활을 하면서 번거로운 일 중 하나가 바로 음식물 쓰레기와 개똥 처리다. 도시와는 달리 음식물 쓰레기는 분리수거가 안 된다. 하지만 이를 잘만 활용하면 골치 아픈 쓰레기 처리와 텃밭 거름 확보라는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다. 요령은 마른풀과 음식물쓰레기·개똥을 층층이 쌓은 다음 비닐과 카파로 씌워 발효시킨다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트,cafe.naver.com/rmnews)